中国楼市触底回暖亦需“调冷热”

        发布时间:2015-07-03 

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核心提示:2015年上半年,谷底徘徊一年之久的中国楼市触底反弹。不过,观察人士指出,这场由局部楼市升温带动的反弹蕴含

 2015年上半年,谷底徘徊一年之久的中国楼市触底反弹。不过,观察人士指出,这场由局部楼市升温带动的反弹蕴含分化隐忧:一些地区楼市已在酝酿大涨,而另一些地区却有持续下跌之忧。如何适当调节楼市“冷热”,防患未然,考验管理层智慧。

  
  今年以来,中央定调稳定住房消费、多轮信贷金融政策的持续加力以及各地出台的一系列宽松政策,促成了上半年改善性购房需求的持续释放,支撑了楼市复苏。
  
  房地产销售率先升温。在多数一二线城市,此前门可罗雀的二手房中介门店和过户大厅再次人满为患;而楼市火爆的标志性场景——“日光盘”和“千人抢房”也在北京、上海、深圳等特大城市再次上演。
  
  与之相伴的是一系列“新高”数据的产生。伟业我爱我家市场研究院提供的数据显示,2015年上半年,北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都8个重点城市的楼市交易量普遍走出2014年低谷,甚至出现多年成交新高。例如,北京市上半年二手房成交量同比大涨91%,杭州、天津两地的二手房成交则分别创下当地近9年和10年的同期新高。
  
  上海易居房地产研究院的数据亦显示,6月份中国30个城市新房成交面积同比增长69.3%,创下近6年的同期最高。
  
  楼市成交回暖一方面推升了房价,另一方面也使部分地区沉重如山的库存压力稍缓。
  
  今年5月份大中城市房价由跌入涨的“拐点”显现,百城房价连续两个月保持上涨态势,房地产市场也在加速回暖。其中,领涨全国的深圳市6月房价环比暴涨6.58%,同比涨幅高达13.67%。
  
  此外,2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存持续上升态势也首次出现转变。官方数据显示,今年5月末商品房待售面积比上月末减少15万平方米,这是自本轮房地产市场低迷以来,商品房待售面积首现减少。
  
  一些业内人士认为,一二线城市库存压力减轻和投资客的再度入场,可能在当地酝酿房价暴涨的风险;但与此同时,一些三四线城市则似乎出现了政策“免疫”,楼市难以走出低谷。
  
  全联房地产商会创会会长聂梅生指出,房价每年的增幅保持在6-7%左右比较合理,一旦超过10%,就需要警惕过快上涨的风险。这意味着一个城市的月度环比房价涨幅应控制在0.5%左右。但目前一线城市的房价涨幅已经开始远离这个范围。
  
  如5月份,“北上广深”四个一线城市新房和二手房价格环比平均分别上涨3.0%和3.8%,最高涨幅分别为6.7%和6.3%。与之形成鲜明对比的唐山、南充等多数三四线城市库存压力巨大,房价依然处于下行通道。根据中指院统计,上半年一线城市房价累计上涨5.17%,二线城市房价下跌0.75%,三线城市则下跌1.25%。
  
  而大量标杆房企为了规避风险而重回一二线城市的经营策略,也可能加剧了这种“冷热不均”。如过去一直深耕三四线城市的广东房企碧桂园,近期提出要加大对一二线城市的投资;6月以来,万科、旭辉、华润等标杆房企的身影更是频频出现在一二线土地市场上。房企豪掷千金抢地的旺销状况再现,上海、北京、南京等城市再现沉寂许久的“地王”。
  
  一二线城市市场资源集中、土地热销、市场活跃度高,对楼市政策的反映也十分灵敏,而三四线的房地产市场尽管地方托市政策频频,却在不断丧失“吸引力”。中原地产首席分析师张大伟指出,这会加剧一二线楼市的暴涨和三四线楼市的过剩风险,对两者而言皆是隐忧。而且基于这种越来越大的差异,官方在出台全面性的房地产政策时必须更加谨慎。
  
  不过,中国房地产业协会副会长任志强表示,正因为许多城市库存压力难减,许多房地产企业依然面临较大资金压力,大部分城市房价不会在短期内反弹,2015年房价或将平稳过渡。

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