虽然外界对于万达集团的首个房地产众筹商品“稳赚1号”争议不断，但明显这并没有削减出资者们的采购热心。该商品在6月12日正式上线当天，便在1小时内悉数售罄。

　　
试水房地产众筹，万达并非“第一个吃螃蟹的人”。从上一年开始，包含万科、远洋、绿城等房地产公司均有推出房地产众筹商品。本年5月29日，碧桂园、金地、绿洲、万科、万通、安全等11家公司更建议建立了我国房地产众筹联盟。

房地产众筹鼓起的缘由并不难理解，一方面，受方针调控和供需变化的影响，房企的资金和出售两头承压，众筹形式不仅处理了房企的资金疑问，互联网和大数据更成为了售房的利器。另一方面则满意了互联网金融年代多元化的出资需要。

已然已有先例，为何“稳赚1号”这次仍是引发如此大的动态?

在笔者看来争议首要会集在几点：一是房地产众筹本身存在必定的法律和方针危险;二是万达集团于2014年底出资20亿元控股快钱，两边的协作亦被解读为“关联方融资”。

三是万达“稳赚1号”较为含糊的商品界定，以及复杂的商品规划是其饱尝诟病的重要缘由。该商品包含了太多概念：房钱收益权转让、类REITs、房地产众筹……

房地产众筹的前世此生

所以，要说清楚万达这款商品终究是什么，危险在哪里?咱们还需要先来理一理房地产众筹的概念。

众筹，译自Crowdfunding一词，简略来说就一种向大众募资，以支撑建议的自个或安排的行动。而房地产众筹发端于美国，首要为了满意那些期望出资房地产职业却没有满足资金的出资人。

2010年建立的Fundrise，2013年建立的Realty Mogul和 Realty Shares是当前美国最为闻名的三家房地产众筹公司。以美国来看，房地产众筹形式首要分为两种：1)房地产债务众筹;2)房地产股权众筹。

前者即让出资者筹钱借给借款人，该笔借款有有房产做抵押。后者则是众筹渠道经过建立有限合伙制公司来采购房产，出资者依据自个的出资金额占有相应比例的房产股份，每月收取房钱，终究房产卖出，出资者依照所占股份来分配收益。

2012年，美国出台了《创业公司融资法案》(JumpstartOur Business Startups Act,下称“JOBS法案”)，众筹的方针法规相对完善。对于出资人的天资、项意图股权联系、商品的危险和收益等，众筹项目都有较为明晰的阐明和标准的操作流程。

但是回头看看国内的房地产众筹市场就没这么头绪明晰了。从当前国内已有的事例来看，很难将其简略概括为债务众筹或股权众筹。笔者只能依照众筹的意图大致将其分为：推广型众筹、理财型众筹、众筹建房三大类。

1. 推广型房地产众筹的建议人通常为房地产公司，其意图首要是推广新建楼盘，而挑选的协作方根本都是互联网流量巨头，例如远洋地产与京东金融协作的房地产众筹项目。

以近来行将上线的一期商品为例，远洋地产供给房源，京东金融则供给“白居易”24个月0利息的首付分期+10万装饰“白条”，主打从购房、借款、装饰的一站式计划，用大力度的优惠活动来招引购房者。

2. 理财型房地产众筹，即出资人以取得现金收益为首要意图而参加的房地产众筹项目，团贷网此前推出的“房宝宝”、安全好房与碧桂园行将上线的项目等都是典型的事例。

遍及选用的方法为，先向出资人众筹资金，协助房地产开发商处理项目开发的融资疑问;然后招募地产开发商和承建商来建造房子，最终再定向出售给本来有刚需的出资人，或是开发商卖房后转成收益返还给他们。

揭露信息显现，2014年6月17日，团贷网旗下的“房宝宝”与东莞中信御园项目建议第一期别墅众筹，最终有400多位出资参加众筹了1491万元。8月23日，该套众筹别墅以1600万元报价售出，实现年化收益40%。

3)众筹建房：众筹者以建房为意图出资建房，终究到达个性化建房的意图，一起削减了房价。这种形式触及非常多的妨碍，国内较为成功的事例为河北沧州由中关村股权出资协会建议的“沧州中捷高新技术产业开发区众筹家乡小区”。

“稳赚1号”真的稳赚？

从上述的分类来看，万达的“稳赚1号”更倾向于理财型房地产众筹。除了有首富的背书、万达的品牌、预期年化12%的收益的卖点外，该商品还规划了相应的退出机制，和增强流动性的方法……

依据揭露的材料，“稳赚1号”以万达广场作为根底财物，征集资金将悉数出资于2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内二、三线城市商业广场项目。但万达有权依据筹措状况调整根底财物。

“稳赚1号”在根底财物悉数投入营运之前，由众筹建议人以财物管理方法进行资金运作，并将发生的收益作为对出资人的报答，在悉数投入营运后，由这些万达广场的项目收入来保证盈余。

依据商品阐明书，“稳赚1号”的预期合计年化收益率为12%起，包含两部分：一部分是房钱收益，预期年化收益率6%，在每年收益派发日(7月15日)发放;另一部分为物业增值收益，预期年化收益6%，将在退出时一次性发放。

写到这儿，全部看起来都没有什么疑问，但是“稳赚1号”真的稳赚么?“危险与收益并不对等”是多位业内人士对该商品的解读。

笔者从项目方得悉，6%的房钱收益是依据万达以往成绩和整个职业的均匀水平归纳测算的。揭露数据显现，万达商业的房钱收入每年都有近50%的增加，总收入均匀增加36%。其间，2014年，均匀每个万达广场年房钱收入为1亿多元。

而对于物业增值收益，“稳赚1号”也规划了三种退出计划，经过REITs或其它方法上市、向第三方转让相应权益或自在租借物业、万达集团于第7个收益派发日之前回购。

对于“稳赚1号”是不是类REITs的争议还太早，终究还要几年以后才有也许经过REITs退出，并且这仅仅三种退出机制的之一。如果终究是万达自个回购了，那么万达出售这个商品更像是一个远期买卖，并且借款利率还不算高。

某美国房地产众筹渠道的商品总监认为，出资人采购“稳赚1号”享用物业增值收益，算是变相股东，能够归属到股权众筹的范畴。别的增值收益和本金均在最终发放，而不是每一期返还则是最大的危险，也是股权众筹的特征之一。

“但这个项目注明并不保本付息，这意味着大众作为LP (有限合伙人)冒着亏掉本金的危险，有也许有6%的利息。相同的商品如果在美国，年化利率最少要在16%以上，即便是保本保息的债务众筹商品年化收益率也在8%左右。”他表明。

对于REITs的退出方法是不是可行，国内众筹的监管方针终究为何，都是横在“稳赚1号”面前的关卡。此外，未来房地产职业动摇所带来的危险将如何应对?假定房价呈现大幅度下跌，谁将接受这个丢失?该商品阐明书里也并未提及。

“稳赚1号”终究是不是稳赚，还有待考量。