房地产市场的众筹时代已经来临
发布时间：2015-06-10
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核心提示： 5月29日,中国房地产众筹联盟在上海建立。峰会上，碧桂园宣告其联合中国安全一起推出中国房产职业首个房地
5月29日,中国房地产众筹联盟在上海建立。峰会上，碧桂园宣告其联合中国安全一起推出中国房产职业首个房地产众筹商品，将以上海嘉定项目“一平方米”作为众筹单位展开众筹，楼盘完结后出资者就具有了某一套高楼全体或有些的权益。出资者能够挑选将众筹权力转为产权、直接具有住房，或托付开发商卖房后转成收益权，出资者能够参加项目开发的全过程，还能够获得比例转让、优惠购房和项目分红等多重收益。
能够说，在“群众创业、万众立异”理念家喻户晓的今天，碧桂园推出的此款房地产众筹商品颇受注目。但在现有法令框架下，我们以为该款房地产众筹商品的建立存在诸多不断定性。
当前，国内众筹方法首要分为四种类型：股权众筹、债务众筹、报答/什物众筹和捐献/公益众筹。股权众筹是指出资者对项目或公司进行出资，获得其必定比例的股权；债务众筹是指出资者对项目或公司进行告贷，获得其必定比例的债务，未来获取利息可收益并回收本金；报答/什物众筹是指出资者对项目或公司进行出资，获得什物商品或效劳；捐献/公益众筹是指出资者对项目或公司进行无偿捐献。
碧桂园与安全推出的此款房地产众筹以房子产权或必定报答作为回馈，明显为什物众筹。但由于其为房地产众筹，就不得不面对房地产有关法规的约束。依照《城市房地产管理法（2007批改）》第四十五条和《城市商品房预售管理办法(2004批改)》第五条、第六条的规矩，商品房预售的条件是房地产开发企业获得预售答应证。
假如房地产开发企业没有获得预售答应证就与购房人签署认购合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第二条的规矩，“出卖人未获得商品房预售答应证实，与买受人缔结的商品房预售合同，应当断定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证实的，能够断定有用”，该合同应属无效。碧桂园和安全没有阐明其推出的众筹商品项目处于房地产开发的何种期间，是不是现已获得预售答应证。若在获得预售答应证前向出资者众筹，该商品存在被断定为销售房产的危险。因而，也存在认购合同被断定为无效乃至碧桂园被房子主管部分处置的法令危险。
除了法令危险外，该众筹商品在操作上还存在必定的不断定性。该房地产众筹以“一平方米”为众筹单位，虽然表现了众筹“出资者众，出资金额小”的特点，但另一方面又面对在不限制众筹单位认购数量的状况下，会发生单个出资者认购一份或数份众筹单位的景象。而依照当前房地产开发的计划状况，一套房子的建筑面积一般为50平方米以上。假如出资人挑选转为产权人，一套房子可能会呈现数十个产权人。到时，因各物业存在楼层、户型、用处、面积等方面的区别，怎么断定出资人所持产权的位置,房子产权登记部分是不是会对一套房子稀有十位产权人提出异议，每套房子的数十位产权人世怎么行使所有人权力进而完结收益，将检测碧桂园和安全的才智。
假如出资者挑选经过物业收益权的方法获得报答，到时出售或出租物业后分配房款或房钱，或有些出资者将众筹比例转让给第三方，则众筹比例本质成了收益权的出让。依据《民法通则》及《物权法》的规矩，权力人对其合法具有的产业享有占有、运用、收益、处置的权力，获取收益归于产业权的一种权能。但由于中国现行有用的法令、法规对收益权是不是能够转让并未进行规矩，实践中存在较大争议，并不扫除收益权转让行动在个案中被断定为无效的危险。
从便于操作的视点而言，对比抱负的方法是碧桂园在众筹期限届满后由开发商向出资者付出其众筹本金和预期收益，回购其众筹比例，出资者完结退出。但这种方法本质上是假贷行动，假如发生在企业之间，存在被断定为无效的法令危险。
同时，以“一平方米”作为众筹单位，不可避免地将会向很多出资者吸收资金。更因为众筹经过互联网众筹渠道完结，存在向社会公开宣扬的嫌疑。依据《最高人民法院关于审理不合法集资刑事案件详细应用法令若干问题的解说》第一条和第二条的规矩，则有不合法吸收大众存款之嫌。因而，做好出资者出资资金的监管，避免资金被挪用或浪费，关于操控众筹商品的危险显得尤为重要。
所以说，在“互联网+”的大环境下，相较于传统的投融资方法，房地产众筹具有极大的发展空间，值得等待。但在中国现有的法令框架下，房地产众筹还存在必定的法令危险和妨碍，其效果具有不断定性。在保护立异、鼓舞立异的前提下，需求金融界、法令界等人士的一起努力去完善众筹的规矩，处理房地产众筹的法令妨碍。
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