今天,咱们买房要找中介看房,处理一大堆的手续,签若干文件,交纳契税印花税等税费,一路下来,搞得人精疲力竭。本来,跟古人比起来,咱们还算是走运的了。古人假如想生意房产的话,手续比咱们如今还要杂乱得多。

　　在《千年楼市》一书中,记载了一份元代的房产生意契约。咱们把这份契约翻译成文言,就能看清古人生意房产的悉数流程了。

　　卖家:麻合抹

　　买家:阿老丁

　　中间人:蔡八郎

　　生意目标:卖家祖产一套

　　出卖原因:资金周转不灵

　　生意流程:

　　1、麻合抹给自个的亲属街坊发帖子,说我的祖产要卖中统宝钞一百五十锭,问咱们是否情愿买,咱们都不愿买。

　　2、有个房产中介叫蔡八郎,他引见了一个叫阿老丁的买家,还请官方的房地产评价师(官牙)对这处房产进行评价,值中统宝钞六十锭(难怪亲朋街坊不情愿买,敢情他漫天要价,狮子大开口)。生意双方成交。

　　3、房产税(咱们前文中提到的“产钱”)米二斗八分,转由买家交纳。

　　4、缔结契约,买家交纳契税和印花税。

　　首要,咱们来说说卖家给自个的亲属街坊发卖房帖子这件事儿。依照现代的法令概念,这个东西相当于要约邀请,即是邀请你来跟我缔结生意合同。但是,这个叫麻合抹的人为何要多此一举呢?直接在门口贴个卖房的告示不就行了嘛,谁情愿买谁买。搁如今当然能够,在古代就不行。

　　咱们都知道有个优先采购权的概念,即是房产的共有人、租借人在同等条件下能够优先采购出售的房产。例如你的房子要卖三百万,租房子的人情愿出这个价,你就只能卖给他。只要在你们两个人谈不拢的情况下,才干卖给其他人。古代也有优先采购权的概念,但是享有这项权力的人员规模跟如今不一样,并且法令的规则也有缝隙,让这个叫麻合抹的人钻了空子。

　　在古代,关于待售房产享有优先采购权的人是亲属、街坊。这种规则在宋朝的时分就有了,出卖房产要“先问房亲,房亲不要,次问街坊,街坊不要,他人并得生意”。也即是说,享有优先采购权的人不是租房子的,而是亲属和附近的街坊。不过,古代好像对行使优先采购权的条件没有明确规则,所以才让卖家有空子可钻。

　　比如这个麻合抹,在问亲属、街坊的时分他要价一百五十锭,成果咱们都不买。后来他人介绍了买家,经过房产评估师的评价,六十锭就卖掉了。这其间显着有耍诈的嫌疑,或许是他跟街坊有矛盾,即是不想卖给他们。要是搁如今的话,街坊傍边有意采购这处房产的人完全能够申述他,主张以相同的报价优先采购这处房产。

　　其次,再来看看过程二中呈现的两个人,一个是中间人蔡八郎,另一个即是那个官方的房地产评估师“官牙”。这两个人都是房地产生意中的中介人物,其间最主要的是这个官牙,因为他是有官方布景的,不仅是房地产评估师,仍是房地产中介、房产过户挂号的代理人、监督生意双方交税的税务监察员。那么这个中间人蔡八郎又是怎样一回事儿呢?他是个民间的房地产经纪人,尽管权力没有官牙那么大,后台没有官牙那么硬,但是他在房地产生意中赚的并不少。

　　再次,古代人签定的房地产生意合同是什么样的呢?自从宋代开端,房地产生意契约即是由官方一致打印的了,其时称为“官颁契纸”,后来更名为“契本”,上面有甲方乙方、标的、缔结合同的来龙去脉、价款等内容。不运用官方的合同范本,房地产生意即是不具有法令效力的。当事人依法交税后,政府加盖公章,称之为“红契”,这才具有了法令效力；假如没有加盖公章,那即是白契,不受法令保护。例如在南宋的时分,假如拿着没有公章的白契去打官司,就属于自认偷税漏税,不但得不到法官的支撑,还要没收涉案的产业,真是“赔了夫人又折兵”。

　　最终,咱们来说说契税的疑问。契税这个东西在中国东晋时期就现已呈现了。其时规则,生意房地产、家畜、奴婢的要缔结契约,并依照合同价款的4%交纳契税,称为“输估”。如今买房子,契税事实上一般由买方交纳,但是在东晋的时分,这4%的契税卖方要承当3%,买方只需要交1%；假如没有缔结合同,照样交4%的契税,并且悉数由卖方承当。

　　不交纳契税结果是很严重的,例如明代和清代的法令都规则,生意房地产不交纳契税的,要“笞五十”,并且要罚房地产价款的一半。这样的惩罚是十分严厉的。明代的意大利传教士利玛窦曾经在北京的宣武门内买了一处房产。但是,他不了解中国的法令,不知道买房子要交契税这么一回事儿。后来有人提醒他“你买房子交税没有?”这位忠诚的传教士才觉悟过来,急速去补缴税款和滞纳金。估量担任的官员看他是个外国人,不了解中国国情,所以就没有深究,不然的话,就要打屁股、交相当于房价一半的罚金了。