买房缺钱?没关系，上众筹途径筹资。在美国，这一众筹办法风头正劲。
　　
　　众筹买房大致可分为两类，产权型(Equity)和债务型(Debt)。筹款人在不判定风险或风险较大时，通常会选择保存的产权型，其获利后按照开始出资的比例，按百分比分钱。筹款人对该出资稳操胜券，或风险较小时，他们通常倾向于债务型，以债务买断加支付利息的办法筹集资金，盈利后，偿还开始融本钱金加利息即可。
　　
　　花他人的钱，买自己的房
　　
　　产权型，望文生义，即出资入股时，便主动具有了产权。举个比方，筹款人手握区区10万美元，却欲置办100万美元的房产，装修需要10万美元，共需110万美元，而由于其收入有限，银行只能放贷60万美元，加添这40万美元缺口的一种办法便是众筹，筹集到资金后，投钱的人一同具有房子的产权。假定，这套房子因后续经营不善，出资人急于出手，将该套房子以80万美元的贱价抛售后，由于银行的债务优先，须先向银行偿还60万美元，剩下的20万美元则按照产权比例进行分配，即自己能得到20%，也便是4万美元，剩下的16万美元，按照产权比例分给出资人。
　　
　　跟按照出资比例进行利益切割的产权型所不一样，债务型(Debt)通常对开始的出资金额进行判定，并以加付利息的办法，在盈利后进行利益分配。对于黄金地段炙手可热的房产或稳赚不赔的生意，出资人通常倾向于债务型。举例说明，筹款人手持10万美元，却看中了一套标价60万美元的房产，装修需20万美元。算计80万美元，出资人预判这是一笔好出资，转手后可能会以120万美元成交，遂出手，先向银行告贷20万美元，凑上手头的10万美元，还有50万美元缺口，以该房产作为典当，用网络众筹办法搜集资金，加添缺口。债券的优先级以银行最高，众筹出资人次之，筹款人居后的办法呈现。资金到位后，不论房子盈利与否，筹款人每月需向众筹出资人支付10%摆布的固定利息。一年后，机遇成熟，房产牛市到来，筹款人便以120万美元的报价转卖，他须先还清银行的20万美元告贷，剩下的100万美元，先按照开始的出资比例，将筹来的50万美元还给出资人，再加之10%摆布的利息，算计还款55万美元，剩下的45万美元则收入筹款人袋中。
　　
　　但世上并无稳赚不赔的生意，如若房市大跌，筹款人以60万美元贱价抛出，还给银行20万美元，剩下的40万美元则依然按照开始的出资比例还给众筹出资人，此刻，众筹出资人非但拿不到利息，连开始投的钱也缩水了20%，而筹款人更是血本无归。
　　
　　固然，不论是产权型仍是债务型，银行因其具有最高优先级的债券，它的风险通常最小，但在获利时，盈利也最少。风险与获利呈正比永久是出资不二规则。
　　
　　2012年，奥巴马签署了“复兴公司法案”(Jumpstart Our Business Startups Act)，将股权众筹(equity crowdfunding)合法化，为网络众筹的开展供应了出色的大环境，各种通过网络进行借贷的P2P网站也如雨后春笋般地茁壮成长，Lending Club和Prosper都是这类P2P网站的前驱。尔后，在P2P网站的基础上，又衍生出了借贷买房，购房众筹网站应运而生，又称为P2RE( Peer to Real Estate)。
　　
　　Patch of Land，Realty Shares，Realty Mogul和Real Crowd都是这类典型的网络众筹网站 (P2RE) ，为出资人或出资安排以及筹款方供应网络途径，推动生意，然后昌盛房地产商场，发明作业机遇，并影响本地和全美的经济开展。
　　
　　Patch of Land联合创始人及CEO贾森·弗里顿(Jason Fritton)对记者说，他的创业构思源于一次房地产拍卖。他早年在芝加哥参与居处拍卖会时，不经意发现大批芝加哥的街区因无人收购打理而沦为荒地。尽管其间很多都是不错的房产，但在2010年的美国房产惨白期，这些抛弃的房子根柢无人问津。更差劲的是，这些废旧房子还会繁衍新的违法，连累本地治安，而街坊的房产价值也随之跟着下滑。在拍卖会上，贾森还发现，对价值数百万美元的商用楼趋之若鹜的那十来个竞拍者，老是同一拨人，而被贾森视为美国房地产中坚力量的居处楼却门可罗雀。从那刻起，贾森意识到这类遭商场冷遇的废旧房子潜力无限，而传统银行对“增值功用”(Value add functions)的一知半解，甚至拒绝对此类房子供应资金，这为Patch of Land这样的专业众筹购房网供应了机遇。
　　
　　2013年9月，美国证券生意委员会(SEC)的证券法规通过一项名为“大计划融资”(The general solicitation rules)的新法，容许揭露募款后，Patch of Land立刻推出了他们的榜首个项目。从那以后，他们通过开展项目，现已募得逾越1600万美元的资金，为逾越90个房地产开发项目供应资金，并已将400万美元获利返还给出资者。
　　
　　除了安稳的出资酬谢，网络众筹作为一种新式的出资办法，缘何招引大批美国的出资者呢?Patch of Land首席推行官埃里科(AdaPia d’Errico)说：“途径的通明度至关重要，简略有用的处理计划能树立出资者决计，然后放心肠向需要购房的借贷者借钱，并能以最少的钱，最有用地完结出资多元化。而告贷人也可根据资产种类，地理位置和开发商进行分类出资。”
　　
　　专业出资人乔·斯坦普(Joe Stampone)则标明，业余出资者对房地产生意并不那么了解，当生意呈现偶发的欺诈举动或是由于商场不景气而初步亏本时，出资者决计和悉数途径都会遭到严重影响。因此，众筹网站的许诺关乎其存亡。埃里科对记者说，“为树立消费者决计，我们放贷时，会接近注重每一笔出资机遇，并先用自己的资金进行垫支，以确保可以跟客户共进退，这样一来，筹款人能及时收到告贷，一同，放款人也可以立刻获取他们的出资酬谢。此外，在生意时，Patch of Land也尽量防止某个环节的拖欠和延误，防止银行的过度监管，并对那些不能及时放款的告贷人进行及时监督。
　　
　　在业界赢得出色口碑后，出资人通常会不速之客。当有自己出资者或是房地产公司请求募款时，众筹网站首要会对其过往的出资项目、诺言记载、商业计划以及地理位置进行概括考量，继而判定它是不是一个好的出资项目。通过查核后，网站接着会对其进行翔实的布景查询，包含房钱的涨幅、空置率、本钱化率(cap rates)和开销。毕竟，再由出资委员会根据查询陈述来评估风险，毕竟决议是不是将其挂到网络途径上。大浪淘沙，通过这一轮审理，很多出资项目都会落马，能成功挂到网上募资的底子归于相对优良的出资项目。
　　
　　房地产众筹的出资门槛也不尽一样，视出资房产的“吃香”程度而异。通常稳赚不赔的生意，其最低搜集金额也相对高一些。乔告诉记者，他从前参与过一个中型的房地产众筹项目，从15个出资者手中共搜集到了30万美元，人均出资金额为2万美元，其间最大的一笔自己注资为5万美元。而一些收益较好地黄金地段的房产出资，如纽约曼哈顿的公寓楼，其出资门槛更是高达10万美元。
　　
　　助推美国地产经济
　　
　　网络众筹的盈利办法大概一样，它在审理、批准每一笔告贷时，收取一定的办理和效劳费，而出资人通过其网络途径，出资房产的年化收益率大约在10%~14%。由于大多数操作都在网络上完结，大大节省了公司的运作本钱。以坐落在加州洛杉矶的Patch of Land为例，25名员工足以让公司高效地作业。
　　
　　除了贱价的运营本钱，跟传统筹款办法对比，网络众筹还有着两大优势：榜首，网络众筹将对筹款者进行概括考量，而不只仅参看他们的诺言记载。第二，众筹购房通过网络作为消息来源，更快速有用地帮忙筹款者达到购房目的，并推动本地房地产商场的昌盛。
　　
　　对于出资者而言，网上简化的流程也可使他们对预审理及预注资的项目进行任意选择，完结出资组合多元化。其他，由于网络没有地域束缚，出资者的出资计划不会仅集中于本地，而是全美计划内购房，而网络信息的通明揭露，也省去了出资者实地勘察和来回奔走的辛劳。
　　
　　众筹购房不只可以给借贷两头带来出资酬谢，昌盛美国房地产商场，更能为复兴经济、改善本地治安尽一份绵薄之力。
　　
　　纽瓦克(Newark)是新泽西最大的城市之一，一同也是纽约大都会区域第二大的城市，但它还有另一个头衔，即“全美最风险的区域”。早在1996年，纽瓦克便被《时代》周刊评为美国最风险的区域。这些年，治安稍有改善，但其居高不下的违法率，仍令购房者望而生畏。即使交通便利，且房价显着低于周围区域，却依然无人问津。
　　
　　新泽西州政府为了改善这一情况，在本年2月，推出了一项1000美元即可收购一片土地的计划。该计划只推出100块地，需要每对购地爱人有必要在18个月内在该土地上建起一栋房子，并长时间在该房子内居住。我们今夜扎起帐子排队抢地，便是为了这个“跳楼价”。可是，“抢地”只是漫漫长征路的榜首步，接踵而来的房子缔造费才是大头。而Patch of Land的参与，让抢到土地的我们可以通过网络众筹的办法，筹集到建房款，然后可以真正变成房子的主人。
　　
　　这个项目的含义在于，当越来越多有合理作业的家庭抢到千元土地后，通过网络众筹在空地上建房、居住，当越来越多有固定收入的人群迁入后，这片区域的治安天然进步，房地产也跟着增值，一同还会股动更多“良民”在此区域置业，本地经济也随之昌盛，进入良性循环。居高不下的违法率和失业率等很多症结便可便利的处理，但此法毕竟是不是收效，还需要几年甚至十几年的时间来查验。
　　
　　怎样合理控制风险
　　
　　跟其他悉数出资一样，网络众筹也并非满有把握。当记者问起，怎样控制网络众筹的风险，防止借贷者狡赖时，埃里科标明：“出资者有必要明白，任何出资都有风险。我们通过固有的机制来维护出资者的利益，比方，我们鼓舞募款者在自己建议的项目中也投入可观的资金，既显现其诚心，又能确保跟出资者们一同承担风险，荣辱与共。”
　　
　　当然，坏账发作时，出资人也可招聘索债律师进行追债，通过法则途径处理。但若筹款人现已请求破产或压根无钱可还，在法院作出宣判后，索债律师可对告贷人的资产和银行账户进行冻住。但悉数进程冗长，执行难度大。因此，如真摊上了筹款人卷钱跑路，或是出资失利，成功催讨欠款的概率通常只要20%至30%。所以，合理风险控制对一项成功的出资起到无足轻重的作用。
　　
　　一位参与过多项网络众筹的出资人对记者说，跟其他出资规则一样，永久不要把鸡蛋放在同一个篮子中，他会将资金进行拆分，松散投入到不一样的众筹项目中，每个项目只放5000美元，并将“产权型”和“债务型”的出资进行平均分配。“产权型”的出资因按照开始购入的出资比例进行分红，收益高，但风险大。而“债务型”有房产作为典当，风险小，收益也低。该出资者标明，平均分配两种出资，可以完结风险的对冲，即使挣不了大钱，也不至于血本无归。其他，出资前的项目布景查询也至关重要。该出资人说道，在出资某个房产项当前，他会对其周围的房产进行报价调研，以判定该房产的收购报价是不是真的低于商场估值，日后能否完结低吸高抛。除了报价，房产周围的环境也颇为重要，学区好坏、违法率凹凸、地理位置、是不是靠近高速公路等，皆是考量房子价值的底子要素。毕竟，还要参看筹款者的自己出资阅历，查看其以往出资前史，以判别他是不是“慧眼识金”。
　　
　　当前，大多数众筹网站对出资者坚持打开情绪，但对筹款方查看颇严，这样做，既可以维护出资者利益，又可以维护网站的声誉，以期拓宽业务计划和商场比例。贾森·弗里顿说：“我们在本年内计划在坚持原有商场比例的基础上，进一步拓宽借贷两头的计划，并拓宽告贷业务。在不久的将来，我们也将进入2~3年期的长线告贷，大宗商业告贷和新式缔造告贷。现现在，我们的融资业务只供应一种12个月的定时告贷(fix loan)和转卖告贷(flip loan)。与现在只跟认证过的出资者协作办法所不一样，往后，我们还将为更多的散户出资者供应效劳，现在我们只专注美国房地产商场，但将来我们也会考虑将众筹购房的业务延伸至海外商场。”
　　
　　身处美国境外的外国公民，是不是也可以参与到网络众筹中，在美国的房地产出资收益中分一杯羹呢?埃里科给出了一定的答复。她说：“我们现在接纳情愿投钱放贷的海外出资人，但不接手海外地产的放贷出资项目。可是，这些出资人有必要通过美国法则的认证，并通过Patch of Land的‘反洗钱’(Anti Money Laundering)和‘客户悉数了解’(Know Your Client)等有关程序的阅览。”